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物業管理

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《唐山市中心區物業管理工作實施辦法》解讀

發布時間:2018/1/30 來源:

《唐山市中心區物業管理工作實施辦法》已經市政府15屆8次常務會議審議通過,自2018年1月1日起施行,有效期5年。該辦法對物業管理服務等作出詳細規定。小編選出其中與您生活密切相關的內容,快來看一看。

適用范圍

本辦法適用于路南區、路北區、高新技術產業開發區范圍內,由物業服務企業提供的物業管理服務以及其他企事業單位、社區居委會、個人提供的管理服務。提供管理服務的單位統稱物業管理單位。

物業管理模式

商品住宅小區、保障性住房小區、回遷安置住宅小區等推行專業化物業管理模式;老舊小區實行專業化物業服務管理、產權單位自行管理、社區化居民自治管理3種方式。

具體管理方式由區政府根據實際情況和小區特點,因地制宜確定。

專業化物業管理

施行專業化物業管理的,物業服務企業應當按照物業服務合同約定的服務內容,提供相應服務,達到合同約定的服務標準和下列要求:

(一)在小區內辦公場所顯著位置公示營業執照、服務內容、各項管理制度、收費標準、(臨時)管理規約、項目負責人和管理人員職責分工、24小時服務電話等。

(二)接受社區居委會、業主委員會對物業服務企業的監督、考核,一年至少開展一次業主滿意度測評。

(三)在社區顯著位置設置宣傳欄、公示欄,及時向業主公開公示物業服務信息及電梯最近一次維護保養信息,每年至少公示一次物業服務費收取、使用及設施設備運行、管理、維護情況。電梯運行維護費用應當單獨立賬,相關費用的收支情況應當每年公布一次。

產權單位自行管理

各企事業單位、部隊自管社區由單位自行確定管理模式。

單位自管是社區物業管理模式之一,區政府應當按照本辦法規定履行協調指導、監管考核、受理糾紛投訴、行政執法等工作職責。

各企事業單位、部隊應當接受區、街道對社區物業管理工作的檢查督導,按照區、街道要求完成自管小區管理服務提升,參與街道、社區兩級物業管理聯席會議,執行會議相關決議。

社區化居民自治管理

老舊小區實行社區化居民自治管理的,由社區居委會負責牽頭組織,達到下列要求:

(一)在社區內公布服務內容、服務標準以及收費標準。

(二)樓內外衛生清掃及時,垃圾日產日清,小區環境干凈整潔。

(三)對社區內綠化進行日常養護,保持綠化完好。

(四)定時對小區內公共區域進行巡視,車輛停放有序。

(五)公示房屋及附屬設施設備維修養護責任單位,發現問題及時向有關維修養護責任單位報告。

(六)對社區內存在的私搭亂建、私圈私占車位、亂停亂放、毀綠占綠、飼養家禽、養大型犬、私改房屋功能等違法違規現象及時制止,制止無效的向區相關部門報告。

社區居委會可以自行成立服務隊伍進行日常管理服務。

裝修管理制度

物業管理單位應當建立裝修管理制度。

業主(居民)裝修前,應當按照規定向物業管理單位申報登記。

物業管理單位應當對社區內裝修活動進行巡檢,發現裝修人存在禁止行為的予以制止;裝修人拒不改正的,應當及時報區相關部門,依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的,追究違約責任。

裝修活動完成后,物業管理單位應當對公共空間、共用設施設備進行查驗,發現問題及時告知裝修人進行整改、維修;裝修人拒不改正的,物業管理單位可以在區相關部門監督下予以整改、維修,所需費用由裝修人承擔;造成損失的,裝修人依法承擔賠償責任。

物業管理單位在裝修活動中提供的事前、事中、事后管理服務不得另行收取或者變相收取費用。

日常管理費用

物業管理單位對社區共用部位、共用設施設備日常運行、維護管理的費用核入物業服務費用。

維修、更新、改造費用,有專項維修資金的,履行維修資金管理相關規定程序,使用專項維修資金;沒有專項維修資金的,由房屋產權人按照受益人和負擔人相一致的原則,按專有建筑面積所占比例分攤。

緊急情況管理費用

發生危及房屋使用安全、影響居民正常生活等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,物業管理單位應當及時向社區居委會報告,符合緊急情況的,物業管理單位應當先行組織維護和更新、改造。

工程完工后,社區居委會組織有關單位驗收。驗收合格后,有專項維修資金的,物業管理單位持相關材料申請專項維修資金,市住宅專項維修資金管理中心直接予以撥付;沒有專項維修資金的,社區居委會應當組織分攤,向房屋產權人收取。

緊急情況一般包括

(一)電梯故障;

(二)消防設施故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)二次供水水泵運行中斷;

(五)排水設施堵塞、爆裂;

(六)樓體外立面存在脫落危險;

(七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

物業管理工作

物業管理單位應當按照有關規定做好消防安全、電梯安全、防汛避雷、公共區域安全防范等管理工作,明確企業法定代表人、單位負責人為安全管理工作的第一責任人,制定和完善各類安全防范管理制度、重大突發事件快速反應機制和及時報告制度,定期組織安全防范教育和演練,做好安全防范相關培訓工作。

公共區域安全

社區居委會應當組建社區巡防隊,建立群防群治體系;組織改進社區物防、技防水平。對老舊小區采取逐步實現社區封閉式管理、安裝樓宇防盜門、安裝實時監控系統等方式,建立有效安全防范措施。

有條件的小區,物業管理單位在社區主要出入口設置值班室,落實24小時安全巡查制度,完善安全巡邏記錄、中控值班記錄、交接班記錄、來訪登記記錄、物品放行記錄等詳細的記錄。

消防安全

社區居委會、物業管理單位要對社區內停車情況進行巡查、檢查,禁止車輛占用、堵塞消防通道、安全出口等,對堵塞消防通道、妨礙消防車道暢通的行為及時制止,制止無效的,及時向公安部門反映;

定期檢查消防設施設備,及時對區域內消防栓缺失、損壞,應急照明、疏散指示標志缺失、損壞,消防電梯不能正常使用等問題進行處理。

電梯安全

物業管理單位應當按照法律法規規定和技術規范要求進行電梯維護保養,健全電梯安全技術檔案、配備專職的電梯安全管理人員。

社區居委會應當定期對電梯安全運行、維護等情況進行監督、檢查,發現問題及時督促物業管理單位進行整改,并及時報告所在地質監部門(市場監管部門)。

其他縣(市)區社區物業管理工作參照本辦法執行。

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